기성불과 분양불의 차이점 (공사비 지급시기)

 1. 자금 조달 방식 - 기성불: 시행사가 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금으로 토지비와 공사비의 80~90%를 사전 확보한 후 공사를 진행 - 분양불: 시행사가 PF로 필수 사업비(토지비 등) 일부만 조달하고, 잔여 공사비는 분양수입금으로 충당  2. 리스크 분배 | 구분 | 리스크 주체 | 주요 특징 | | 기성불 | PF 대주단 | 시공사는 공정률에 따라 안정적으로 공사비 수취. 분양 부진 시 PF 대주단이 부담 | 분양불 | 시공사 | 분양률 저조 시 공사비 미수 위험 발생 대신 분양 성공 시 높은 수익 가능  3. 공사비 지급 시기 - 기성불: 공정률(기성고)에 따라 단계별 지급 (예: 10% 공정 시 해당 금액 지급) - 분양불: 분양수입 발생 시점에 연동하여 지급 (분양률에 따라 유동적)  4. 금융 비용 영향 - 기성불은 PF 조달 금액이 커 이자 부담 증가, 반면 분양불은 PF 금액이 적어 고금리 환경에서 유리  5. 시공사 협상력 - 분양불은 시공사가 높은 리스크를 감수하므로 공사 단가가 상대적으로 높고, 우량 대형 시공사 위주로 진행 - 기성불은 중소형 건설사도 참여 가능하며 협상력이 낮아 단가 경쟁력 확보  6. 실무 적용 사례 - 대림산업은 신반포15차 재건축에서 조합원 부담 경감을 위해 기성불 방식 채택 - 롯데건설/현대건설 등 대형사는 분양불로 고수익 프로젝트 집중

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