임대차 계약갱신요구권 관련 분쟁 해결 방법 | 갱신거절, 정당한 사유 증명방법 | 손해배상액 예시

  

1. 계약갱신요구권 근거 법률 정리

가. 계약갱신요구권이란?

주택임대차보호법에 근거하여 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

다만 2020. 12. 10. 이전에 체결된 임대차계약의 경우는 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서 날짜를 확인하시어 주의하여야 합니다.

나. 정당한 사유로 인한 거절이란?

임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 여기서 정당한 사유란 주택임대차보호법에서 규정하고 있습니다.

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

제6조의3(계약갱신 요구 등)  ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

다. 정당한 사유가 없는 경우는?

만약 임대인이 실거주 갱신거절 후 2년이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

1) 정당한 사유란

갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수 밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 예를 들면 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나, 실거주 중 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 말합니다.

2) 매매의 경우 

임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절하고 제3자에게 매매한 경우 처음부터 실거주할 목적이 없었고, 매매의 정황이 있어 해당 행위에 불법성이 인정된다면 민법 제750조에 따른 손해배상 책임을 집니다.

라. 손해배상액수는?

손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 정합니다.

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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2. '갱신거절과 정당한 사유' 입증방법 

임대인은 자신의 갱신거절 사유가 정당한지를 입증해야 합니다. 특히 실거주의 경우 입증이 없으면 갱신거절이 부당한 것으로 판단됩니다.

임대인이 갱신거절의 정당한 사유가 없다면 임차인은 실제 이사비용, 중개보수 등 피해액을 주장, 입증하여 손해배상 받을 수 있습니다.

가. 2기의 차임연체 관련 

월세 미납내역 등

나. 임대인(직계존비속) 실거주 관련

1) 실거주 의사 인정 

가) 임대인이 현재 거주지에서 퇴거해야 하는 사정

임대차계약서, 갱신거절 통지내역 등

나) 임대인 직계존비속의 입주사정 

재직증명서, 진단서, 청첩장, 학교이전 증명서류 등

다) 본인의 실거주 의사 확인 정황 

임차 주택에 대한 매매계약 정황, 실제 생활권역 여부 등

2) 실거주 의사 부정

가) 관련 서류를 제출하지 아니 하거나 증빙하지 않을 경우

나) 집을 매각하려는 정황이 포착되는 경우 등

다. 그 밖의 임대차를 계속하기 어려운 경우

 임차인이 갱신요구하지 않겠다는 의사를 표명하여 임대인이 이를 신뢰하고 제3자와 매매계약을 진행한 경우 매매계약 진행 정도, 임차인이 신뢰를 부여한 정도를 고려하여 임대차를 계속하기 어려운 경우에 해당할 수 있습니다.