경매로 2층의 선순위 전세권이 소멸한 경우 | 1층의 후순위 전세권 소멸 여부? | 주택임대차보호법과 대항력

 

주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부

질문

甲은 乙소유인 2층 주택의 1층 부분을 전세보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 하여 전세계약을 체결하고 입주하여 주민등록의 전입신고를 하였습니다. 甲이 입주 당시 위 주택에는 유일한 선순위 권리로서 2층에 거주하는 丙의 전세권등기가 있었습니다. 

그런데 甲이 입주한 후 6개월이 지나서 위 주택에 은행의 대출금채무에 관한 근저당권이 설정되었고, 1년이 지난 후 그 근저당권에 기한 경매가 개시되어 위 주택이 매각되었으나 甲은 확정일자를 받아두지 못하여 위 경매절차에서는 전혀 배당을 받을 수 없었는데, 丁(경매절차의 매수인)이 甲에게 위 주택의 1층을 명도를 요구하였고 甲은 대항력을 주장하였습니다. 이에 丁은 丙의 전세권은 위 경매절차에서 배당요구를 하여 소멸되었으므로 그 전세권보다 후순위인 甲의 등기되지 않은 전세권은 소멸하여 丁에게 대항력을 주장할 수 없다고 하는데 그것이 사실인지요?

답변

「주택임대차보호법」은 미등기전세에도 준용되고, 주택임차권은 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제12조).

그런데 「민사집행법」 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)는 "①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. ②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다."라고 규정하고 있습니다.

즉, 부동산이 경매절차에서 매각된 경우 후순위 저당권에 대항할 수 있는 선순위 전세권도 「민사집행법」 제88조에 따라 배당요구를 하면 소멸되게 됩니다.

「주택임대차보호법」 제3조의5에서는 "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸된다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.

그리고 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 주택임차권이 있는 경우에 그 후순위 저당권에 기한 경매절차에서 당해 주택이 경매절차에서 매각되면 선순위 저당권도 위 규정에 의하여 소멸되는 것이며, 이러한 경우에 그 보다 후순위인 주택임차권도 소멸되어 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다고 하여도 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결).

위 사안에서 丙의 선순위 전세권이 그 목적물인 부동산에 대한 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸된 경우 丙의 전세권보다는 후순위이고 은행의 근저당권보다는 선순위인 甲의 주택임차권이 소멸된다고 보아야 할 것인지가 문제됩니다.

이에 관하여 판례는 "건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결, 2001. 7. 2.자 2001마212 결정).

따라서 위 사안에서 甲의 주택임차권은 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 아니하고, 甲은 丁에게 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.