(판례 및 법령해석 사례) 장기수선충당금 목적외 사용 | 장기수선계획과 다른 공사를 하는 경우 | 잡수입의 일부를 장기수선충당금으로 적립 | 중앙난방에서 개별난방으로 난방방식 변경

 

판례 및 법령해석 사례

① 장기수선충당금을 목적 외로 사용하는 것은 그 자체로 입주민들에게 손해가 발생하는 것
• 입주자대표회의의 결의가 있었고, 그 사용이 개인적인 목적에서 비롯된 것이 아니었다 하더라도 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 사용하도록 용도가 엄격히 제한된 장기수선충당금을 그 밖의 목적으로 사용하는 것은 그 사용행위 자체로서 아파트 입주민들에게 손해가 발생하는 것이다.
<부산지방법원 2012.10.24. 선고 2011나18526 판결>

② 입주민 과반수 투표와 투표자 과반수 동의를 얻는 등의 사정이 있더라도 장기수선계획과 달리 각종 보수공사를 실시하는 것은 위법
• 위반자(입주자대표회장)는 이 사건 각 공사는 긴급히 공사가 필요하였던 경우로서 입주민 과반수의 투표와 투표자 과반수의 동의를 얻어 공사를 진행하였고 관리주체가 아무런 문제가 없다고 하여 주택법령(현행 공동주택관리법령)을 잘 모른 상태에서 공사를 진행한 것이므로, 위반자에 대한 과태료 부과처분은 부당하다는 취지로 주장한다. 그러나 위반자가 주장하는 위와 같은 사유만으로 위반자에 게 고의 또는 과실이 없다거나 과태료 부과처분이 부당하다고 보기는 어려우므로 위반자의 위 주장은 받아들이지 않는다.
<대구지방법원 서부지원 2016.6.15.자 2015과30888 결정>

③ 공동주택의 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입의 일부를 장기수선충당금으로 적립하도록 공동주택 관리규약에 규정할 수 있는지
• 잡수입의 일부를 장기수선충당금으로 적립하도록 공동주택 관리규약에 규정할 수 없습니다.
• 「공동주택관리법」 제30조제1항에 따르면 장기수선충당금은 공동주택의 소유자로부터 징수하여 적립되고, 같은 법 시행령 제31조제7항에 따르면 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우 공동주택의 소유자는 그 금액을 사용자에게 반환해야 하므로 장기수선충당금의 부담주체는 공동주택의 소유자로 한정되는 것이 명백합니다.
• 그리고 장기수선충당금은 주택의 수명 단축으로 인한 주거기능의 상실과 주택소유자의 손실을 방지하고 입주자의 주거안정을 도모하기 위해 장래에 공동주택의 수선공사에 사용될 금액이라는 점에서 결국은 "장기수선충당금 적립주체인 건물소유주 자신의 이익으로 귀결되는" 강제적 금전납부의무입니다.

• 그러므로 관리규약은 소유자 및 사용자의 의사를 반영하여 정하는 것으로 그 규정 내용은 사적자치의 범위에 속한다는 점을 고려하여 공동주택 소유자가 적립에 기여한 잡수입에 대해 장기수선충당금으로 적립할 수 있는지는 별론으로 하고, 공동주택의 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입을 장기수선충당금으로 적립하도록 하는 것은 금전납부의무의 강제 대상이 아닌 사용자에게 이를 강요하는 결과를 초래하여 부당합니다.
<법제처 법령해석 2018.07.10.>

④ 중앙난방에서 개별난방으로 난방방식 변경에 따른 장기수선충당금을 소유자에게 반환할 수 있는지
• 「공동주택관리법」제30조제1항에서는 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 하고 있는바, 해당 규정에 따라 장기수선충당금을 징수ㆍ적립하는 목적은 공동주택의 노후화는 시간의 경과에 따라 서서히 진행되어 축적되는 반면, 수선비용은 일시에 많은 비용이 소요되어 관리주체가 한꺼번에 감당하기 어려운 특성이 있으므로 매월 일정 금액씩 예치하였다가 이를 적기에 사용할 수 있게 하려는 것 입니다.(헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정례 참조)
• 그런데 「공동주택관리법」에서는 이 사안과 같이 300세대 이상인 공동주택의 난방방식을 중앙집중식에서 개별난방방식으로 변경함에 따라 장기수선계획 대상 시설에 해당하는 중앙집중식 난방시설을 더 이상 보수 또는 교체할 필요가 없는 경우 장기수선충당금을 반환할 수 있는지 여부나 반환절차 등 에 대해 따로 규정하고 있지 않습니다.
• 이는 장기수선충당금의 경우 공동주택의 소유자나 거주자의 변경에 관계없이 건물의 보수ㆍ유지에 가장 적합한 관리주체에게 위탁되어 적기에 하자를 보수할 수 있도록 사용되는 것이어서 이미 적립된 금원이 차후 반환될 수 있는 성질이 아닌 점을 고려한 것이고(헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정례 참조), 입주자대표회의 의결 등에 따라 자유롭게 반환을 허용하려는 취지는 아닙니다.
• 또한 월간 세대별 장기수선충당금은 「공동주택관리법 시행령」 제31조제1항에 근거한 관리규약 및 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 따른 장기수선계획 수립기준 및 공동주택관리법 시행령 제31조제3항에 따라 장기수선계획 기간 중의 수선비 총액을 대상으로 해당 공동주택 공용부분의 수선연도, 적립요율, 세대당 주택공급면적 등을 고려해 산정되므로, 장기수선계획에 포함되어 있는 각각의 공사별로 구분해서 부과ㆍ징수하는 금원이 아니라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
<법제처 법령해석 2019.04.25>

⑤ 주차차단기 신설 설치의 장기수선계획 반영 여부
∙ 「공동주택관리법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제30조 전단의 위임에 따라 「공동주택관리법 시행규칙」 제7조제1항 및 별표 1에서는 장기수선계획의 구체적인 수립기준으로서 각 시설별 수선공사의 종류, 수선방법, 수선주기, 수선율을 규정하면서, 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 특히 공동주택 노후화 방지 및 입주자의 주거 안정을 위하여 정기적인 수선·유지가 필수적인 주요시설을 장기수선계획의 수립 대상으로 규정하고 있는바, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 공동주택의 주요시설은 공동주택에 존재하는 공용부분 중 장기수선계획을 수립·조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설범위에 관한 기준이라 할 것이므로, 현재 주요시설이 설치되어 있지 않다고 하더라도 그 시설을 새로이 설치하려면 장기수선계획에 반영하여 장기수선계획에 따라 신설하여야 할 것입니다(법제처 2014. 2. 27. 회신 13-0650, 14-0076 해석례 참조).
∙ 「공동주택관리법」 제29조제2항 및 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하도록 하고 있으며, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수있다고 규정하고 있는바, 이미 장기수선계획을 수립하였음에도 사정변경으로 인하여 이를 조정할 수 있다고 규정한 것은 장기수선계획 수립 대상의 범위를 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 교체ㆍ수리 등의 수선방법으로 한정하지 않음을 전제로 한다고 봄이 합리적이라 할 것이므로(법제처 2013. 11. 13. 회신 13-0412 해석례 참조), 공동주택의 주요시설을 신설하는 경우에도 장기수선계획의 수립 대상에 포함된다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.∙ 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우에도 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 할 것입니다. <법제처 법령해석 2016.11.16>