부동산 투자 Vehicle의 종류 | REF(부동산펀드) vs 리츠 vs PFV 차이점

대체투자란?

대체투자(Alternative Investment)란 전통적인 주식, 채권 투자에 대한 대안적 성격의 투자를 말합니다. 주식이나 채권에 투자하는 대신 다른 자산에 투자하는 것을 의미합니다.

대체투자는 주식, 채권 등 전통적 투자자산에 비하여 고위험·고수익 특성을 나타내는 투자대상으로 부동산, 인프라, 사모투자 등을 말합니다.

대체로 유형자산에 대한 투자를 말합니다. 투자 대상으로는 부동산, 에너지, 헤지펀드, 원자재, 금 등이 있습니다.

대체투자는 전통적인 투자와 달리 투자자산에 대한 통제력을 확보함으로서 자산가치의 상승과 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

채권의 평균 수익률은 오랜 기간 꽤 낮게 유지 되으며 앞으로도 인상폭은 제한적일 것으로 보입니다. 이에 대한 대응으로 대체투자 시장은 앞으로도 성장할 것으로 전망됩니다. 대체투자의 대상도 갈수록 확대되고 있습니다.

자금조달 방법 2가지

부동산 투자를 위한 자금조달에는 다양한 방법이 있습니다. 부동산의 자본구조에 따라 지분(Equity) 투자와 부채(Debt) 투자 2가지가 있습니다.

지분 투자는 부동산 자본에 투자하여 부동산의 소유권을 취득하고 부동산 운영을 통한 수익을 분배 받는 것을 의미합니다.

부채 투자는 지분 투자처럼 소유권을 바탕으로 한 권리는 없으나 대출을 실행하여 이에 대한 이자수익과 만기시 원금상환을 받게 된는 것을 말합니다.

지분 투자 Vehicle의 종류

부동산집합투자기구에는 3가지 기구가 있습니다. ①리츠(Reits), ②REF(부동산 펀드) ③PFV(프로젝트 금융회사)

부동산 간접투자는 개인이나 기업 등이 부동산 간접투자기구를 통해 간접적으로 임대나 매각수익을 향유하는 투자를 말합니다. 대표적인 부동산 간접투자 수단은 리츠와 부동산 펀드로서, 부동산 및 부동산 관련 자산 등에 투자한 후 그 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미합니다.

	REF	REITs	PFV
근거 법령	자본시장법	부동산투자회사법	조세특례제한법
설립 방법	금융위원회 등록	국토교통부인가	-
형태	신탁형/회사형/ 공모형/사모형	주식회사 (자기관리/위탁/CR)	주식회사
최소 자본금	규제 없음	위탁 : 50억 자기관리 : 70억	50억 (금융기관 5%이상 출자)
주식 분산	신탁형 : 없음 회사형 : 금융업법 등 에 의한 제한	1인지분 50%초과 금지 공모예외기관 (연기금 등)은 1인 100% 투자 가능	금융업법 등에 의한 제한
세제 혜택	90%이상 배당시 법인세 비과세	90%이상 배당시 법인세 비과세 (자기관리리츠 제외)	90%이상 배당시 법인세 비과세
운용사	집합투자업자(인가) 전문사모집합 투자업자 (등록)	자기관리 : 직접운용 위탁/CR : 자산관리회사	-

 

지분 투자를 위한 투자 수단(Vehicle)에는 부동산 펀드(Real Estate Fund, REF), 프로젝 트금융투자회사(Project Finance Vehicle, PFV), 리츠(Real Estate Investment Trust, REITs) 와 같은 간접적인 방식의 부동산투자기구가 있습니다.

그 외에도 상법상 SPC를 설립하여 이루어지는 경우도 있습니다. 부동산집합투자기구가 아닌 상법상 SPC 설립 방식에 의할 경우 법인세 등 관련 혜택을 받을 수 없습니다. 그러나 각종 규제의 적용을 받지 않고 단순히 상법 상 회사로서 운영할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.  PFV 

 SPC 중에서 설비투자, SOC 사업, 자원개발사업, 부동산개발사업 등 주로 완성에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정 PF사업을 시행하고 그 사업이익을 주주에게 배분하기 위하여, 그 존립기간이 2년이상으로 정관에 명시된 한시적인 명목회사입니다.

2. 리츠

 소액개인투자자의 자금을 활용하여 부동산투자를 가능케하고 임대료 기반의 안정적 현금흐름을 투자자들에게 배당금의 형태로 전이되는 도관체(Conduit) 역할을 수행하는 구조 입니다.

3. 부동산펀드(REF, 부동산집합투자기구)

자본시장법을 근거법령으로 집합투자재산의 100분의 40이상으로 대통령으로 정하는 비율 (100분의 50)을 초과하여 부동산에 투자하는 집합투자기구입니다. 부동산 펀드는부동산을 기초자산으로 한 파생상품에 투자가 가능하고 부동산 관련 법인에 자금대출이 가능합니다.